المطلب الأول : طرق اكتساب الملكية العقارية
الفرع الأول: نقل الملكية العقارية بالطرق القانونية
أولا هو اتجاه الإرادة المحضة إلى أحداث نتائج قانونية معينة بفعل هذه الحركة دون حاجة إلى اقتران بفعل مادي إلا بالطريقة التي يتم بها التعبير عن حركة هذه الإرادة.
والتصرفات القانونية الناقلة الملكية العقارية منها ما يصدر عن ارادتين ولا يتم تكوينه الا باتفاقها ، كعقدة البيع والهبة والمبادلة ،ومنها ما يصدر من جانب واحد كالوصية والوقف.
1/عقد البيع:
عرف عقد البيع من قبل الكثير من الأساتذة منهم من كان تعريفه صحيحا وشاملا ومنهم من كان قريبا من تعريف الشارع، فقد عرفه الأستاذ إسماعيل غانم :" بأنه عقد يقصد به الطرفان أن يلتزما أحدهما وهو البائع بنقل ملكية الشيء أو حق مالي في مقابل التزام الطرف الثاني وهو المشتري بثمن نقدي( ).
كما عرفه الأستاذ السنهوري بأنه " عقد ملزم للجانبين إذ هو يلزم البائع بأن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حق مالي آخر ويلزم المشتري أن يدفع مقابلا لذلك ثمنا نقديا
غير أن المشرع الجزائري عرفه على أساس آثاره حيث أن جوهر العقد هو التراضي على ترتيب هذه الآثار وتعريف العقد إنما يكون بيان عناصره لا آثاره ، كما أن المشرع نص على التزام كل من البائع والمشتري على نقل الملكية والحق المالي مع أن البيع يتضمن أحيانا. اشتراطا لمصلحة الغير حيث يلتزم البائع بنقل الملكية إلى شخص ثالثا بعينه المشتري ورغم ما تبين فان تعريف المشرع جيد من حيث إيراده للخاصيتين الأساسيتين لعقد البيع كما أن لهذا التصرف القانوني عقد البيع عدة مسائل منها.
2/عقد الهبة :
الهبة عبارة عن عقد يبرم بين شخص يسمى الواهب الذي يتبرع بماله لشخص آخر يسمى الموهوب له دون مقابل.
وطبقا للمادة 206 من قانون الأسرة تعقد الهبة بالإيجاب والقبول وتتم بالحيازة . مع مراعاة أحكام التوثيق بالنسبة للعقارات والإجراءات الإدارية الخاصة ببعض المنقولات ، كما لهذا التصرف عدة مسائل نذكر منها:
مسألة هبة ملكية الرقبة دون حق الانتفاع: حيث قد يلجأ بعض المواطنين إلى مكاتب التوثيق لإبرام عقد هبة منصبة على عقار معين مشترطين في ذلك الاحتفاظ بحق الانتفاع طيلة حياتهم خوفا مما قد يعود عليهم هذا التصرف من الضرر ، ويعرض مستقبلهم إلى الخطر بسبب أقدامهم على التخلي عن أملاكهم بدون مقابل لفائدة غيرهم وعليه من باب الاحتراز يلتمسون من الموثق،حيث أن المادة 202 ق. الأسرة عرفت الهبة بأنها : " تمليك بلا عوض " فان عقد الهبة يؤدي إلى نقل الملكية أي ملكية الرقبة ، وحق التمتع كما نصت المادة 206 من نفس القانون على أركان الهبة وهي : الإيجاب،القبول ، الحيازة و الشكل الرسمي وباختلال أي شرط منها تبطل الهبة،فانه إذا كانت الهبة منصبة على حق الانتفاع دون الاحتفاظ بملكية الرقبة فهي باطلة ومستبعدة تماما
وعليه فان الشخص الذي يقدم على إبرام عقد هبة عقار ويحتفظ بحق الانتفاع به طيلة حياته يعتبر تصرفه باطلا ، لأن من أركان الهبة الحيازة.
إلا أن هناك استثناء من هذه القاعدة فيما نص عليه القانون وذلك باستثناء الشخص لنفسه بطريقة ما حيازة الشيء المتصرف فيه والانتفاع به مدة حياته وذلك باعتبار التصرف وصية وهو ما أكدته المحكمة العليا ضمن قراراتها
3/عقد المبادلة :
هي عقد يلتزم بموجبه كل من المتعاقدين أن ينقل للآخر على سبيل التبادل ملكية مال ليس من النقود ، والكثير من العقود التي تقدم للمناقشة أمام المحاكم ترد في شكل عرفي خاصة بالنسبة لعقارات الزراعية الريفية والمحاكم تتصدى لها بالرفض أي رفض إخضاعها لعملية التوثيق وافراغها في قالب رسمي.
لكن تأسيسا لنص المادة من مواد القانون المدني التي أكدت على أن أحاكم عقد البيع تسري على عقد المبادلة فانه يجب أن تتم كل عقود المبادلة في شكل رسمي عن طريق الكتابة الرسمية
4/عقد الوصية :
هي تصرف في التركة مضاف الى ما بعد الموت ويلحق هذا التصرف عدة شكليات وتتمثل في:
- تحرير عقد الوصية بحضور شاهدي عدل يتمتعان بالأهلية الكاملة ولا صالح لهما في الوصية ولا تربطهما بالموثق أو المتعاقدين لأن الحكمة من الشهادة هو فهم ما يدور في مجلس العقد من كلام وشروط حتى يمكن أداء الشهادة عند الاختلاف .
- إضفاء صبغة الرسمية على عقد الوصية واجب لأنها تسري عليها أحكام الشكلية ككل التصرفات القانونية الأخرى.
- شهر الوصية يعد من مصلحة الموصى له لكي تكون حجة على الكافة وذلك من أجل المصلحة وتحقيقا لاستقرار المعاملات لكي يكون الموصى له على بينة من مدى صيرورة الشيء الموصى به خالصا من عدمه ، لهذا من الضروري أن يتدخل المشرع بنص خاص يوجب فيه شهر الوصية ما دام أن المصلحة وأصول التعامل تقضي بذلك
5/الوقف :
هو حبس العين عن التملك على وجه التأييد والتصدق بالمنفعة العامة على الفقراء أو على وجه من وجوه البر والخير.
ثانيا : الواقعة المادية :
ليست الإرادة وحدها القادرة على نقل الملكية العقارية بين الأفراد بل أن الواقعة المادية هذه المكانة كذلك دون تدخل إرادة الفرد فالواقعة المادية يرتب عليها القانون أثرا بغض النظر أن تكون الإدارة قد اتجهت ألي أحداث هذا الأثر، وهي تحدث إما بفعل الطبيعة أو بفعل الإنسان.
ومثالها لوفاة: فهي واقعة مادية طبيعية يرتب عليها القانون أثرا وهو انتقال أموال الهالك(العقارية منها والمنقولة إلى ورثته طبقا لنص المادة 15 من الأمر 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري) غير أن الملكية عن طريق الوفاة يسري مفعوله من يوم وفاة أصحاب الحقوق العينية لكن إذا أراد أحد الورثة التصرف في كل أو جزء من المال الشائع يجب عليه استصدار " شهادة توثيقية" من الموثق لكي يكون تصرفه نافذا إعمالا لنص المادة 91 من المرسوم 76- 63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري : (كل انتقال أو إنشاء أو انقضاء الحقوق العينية العقارية بمناسبة أو بفعل الوفاة ضمن الآجال المحددة في المادة 99 يجب أن يثبت بموجب شهادة موثقة)، والمادة 39 من نفس المرسوم عندما يتم إشهار شهادة موثقة بعد وفاة تثبت الانتقال المشاع للأملاك باسم مختلف الورثة أو الموصى لهم فانه يؤشر على بطاقة العقار بأسماء جميع المالكين على الشيوع بالحصة التي تعود لكل واحد منهم عندما يكون ذلك مبين في الشهادة)
*الشفعة :
هي رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري في أحوال معينة نصت عليها إحدى مواد القانون المدني الجزائري
وهي في حقيقة الأر تعتبر واقعة مركبة لأن فيها تصرف إرادي من جانب التشييع وان كان المبرر لها سببا ماديا أي واقعة طبيعية وهي الشيوع ، غير أنها (الواقعة الطبيعية ) لا تكسب الملكية بذاتها، وانما الذي يكسب الملكية في الشفعة هو إعلان رغبة الشفيع وهذا تصرف قانوني.
* الاستيلاء:
وهو سبب لكسب ملكية شيء لا مالك له، وذلك بمجرد حيازته بنية تملكه( )، كما أنه لا يرد إلا على الأشياء التي لا مالك لها حسب ما جاء في نص مادة من مواد القانون المدنيتعتبر ملكا من أملاك الدولة جميع الأموال الشاغرة التي ليست لها مالك وكذلك أموال الأشخاص الذين يموتون من غير وارث أو الذين تهمل تركتهم( ).
* الحيازة:
وهي وضع اليد على عقار مع مرور مدة التقادم المكسب للملكية فيؤدي إلى امتلاك واضع اليد له ووضع اليد هنا واقعة يرتب عليها القانون أثرا هو كسب الملكية العقارية طبقا لما نص عليه المشرع الجزائري( ).
* الالتصاق:
(الالتحاق) يعتبر الالتصاق طريق لاكتساب الملكية العقارية، عندما يتحدد شيء مملوك لشخص معين بشيء مملوك لشخص آخر بصفة تبعية، وطبقا لقاعدة الأصل يتبع الفرع، فان ملكية الشيء الفرعي تكون لمالك الشيء الذي التصق به على أن يعوض مالك الأصل مالك الفرع طبقا للمادة 788 من القانون المدني